2026년 주택연금, 누가 얼마를 어떻게 받나

✍️ 생활정보 백서 편집팀 · 📝 2026-08-24 · 💳 금융·은행

집 한 채는 있는데 매달 들어오는 돈이 없다. 은퇴한 분들이 가장 자주 하는 고민입니다. 집을 팔면 당장 살 곳이 애매하고, 세를 놓자니 관리가 만만치 않죠. 주택연금은 바로 이 틈을 메우는 제도입니다. 내 집에 그대로 살면서 그 집을 담보로 매달 연금을 받는 구조로, 흔히 역모기지라 부릅니다. 운영은 정부기관인 한국주택금융공사(HF)가 맡고 있어, 취급 은행 사정이 바뀌거나 집값이 떨어져도 약속한 연금은 계속 나옵니다. 누가 가입할 수 있고 지급방식은 어떻게 갈리는지, 수령액은 어디서 확인하며 도중에 그만두거나 사망 후 집은 어떻게 되는지 궁금한 순서대로 풀어보려 합니다. 한 가지만 미리 짚자면, 디딤돌·버팀목처럼 집 살 때 빌리는 대출과 주택연금은 성격이 정반대인 완전히 별개의 제도입니다.

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역모기지, 방향이 거꾸로인 대출

일반 담보대출은 목돈을 한 번에 빌리고 매달 갚아나갑니다. 주택연금은 방향이 거꾸로예요. 목돈을 빌리는 게 아니라 집을 담보로 잡아두고 매달 조금씩 받아 씁니다. 갚는 시점은 나중, 그것도 가입자가 세상을 뜬 뒤죠. '역(逆)모기지'라는 이름이 여기서 나왔습니다.

핵심은 소유권이 그대로 내 이름으로 남는다는 점입니다. 세를 준 게 아니라 담보만 걸어둔 것이라 부부는 생을 마칠 때까지 그 집에 삽니다. 은행이 중간에 나가라고 요구할 수도 없습니다. 국가(HF)가 보증을 서는 구조이기 때문이죠.

오래 사셔서 받아 간 연금 총액이 집값을 넘겨버리면 어떻게 될까요? 남은 차액을 자식이나 배우자에게 청구하지 않습니다. 이걸 비소구(非訴求) 방식이라고 부릅니다. 집값보다 많이 받아 갔어도 뒷감당까지 물리지는 않는다는 뜻입니다. 반대로 집을 팔아 돈이 남으면 그 몫은 상속인에게 돌아갑니다. 어느 쪽으로 기울든 가입자가 손해 보지 않도록 설계된 제도입니다.

누가 가입할 수 있나: 나이와 집값 두 가지

나이 요건부터 봅니다. 부부 중 한 사람만 만 55세 이상이면 됩니다. 예전엔 60세였는데 몇 해 전 55세로 낮아졌죠. 둘 다 55세일 필요는 없어서 남편이 58세, 아내가 52세여도 신청할 수 있습니다. 대신 나이가 어릴수록 매달 받는 돈은 줄어듭니다. 그만큼 오래 받을 것으로 계산하니까요.

주택가격 요건은 공시가격 기준 12억원 이하입니다. 시세가 아니라 공시가격이라는 점이 중요합니다. 공시가격은 대체로 실거래가보다 낮게 잡히니, 시세로 15억 안팎인 집도 공시가격은 12억 밑인 경우가 흔합니다. 다주택자라도 보유 주택들의 공시가격 합계가 12억 이하면 가입됩니다. 두 채인데 합산이 넘는다면, 3년 안에 한 채를 처분하겠다는 조건으로 신청하는 길도 열려 있고요.

대상 주택은 일반 주택이 기본이고, 주거 목적 오피스텔과 지자체에 신고된 노인복지주택도 포함됩니다. 상가나 순수 업무용 오피스텔은 제외됩니다. 신청하려는 집이 실제 거주하는 집(주민등록상 거주)이어야 한다는 조건도 붙죠. 세를 통째로 준 집은 원칙적으로 안 되지만, 보증금 없이 일부만 월세로 준 경우처럼 예외 규정도 있습니다. 내 사정이 예외에 해당하는지는 상담 단계에서 개별로 따져봐야 하는 부분입니다.

종신방식과 확정기간방식, 무엇이 다른가

지급방식은 수령액만큼이나 중요한 선택입니다. 얼마를 받느냐 못지않게 어떻게 받느냐가 노후 현금흐름을 좌우하니까요. 크게 종신방식과 확정기간방식으로 갈립니다.

종신방식은 말 그대로 살아있는 동안 죽을 때까지 매달 받는 구조입니다. 여기서 다시 두 갈래죠. 순수하게 매달 정액만 받는 종신지급방식, 그리고 전체 한도의 일부(대체로 절반 이내)를 목돈으로 뺄 수 있게 남겨두고 나머지를 매달 받는 종신혼합방식입니다. 큰 병원비나 자녀 결혼자금처럼 목돈 쓸 일이 예상되면 혼합방식이 쓸모 있습니다. 목돈을 당겨 쓴 만큼 매달 나오는 돈이 줄어드는 건 감안해야 하고요.

확정기간방식은 10년·15년·20년처럼 기간을 정해놓고 그 동안 더 많이 받습니다. 같은 집이라도 20년만 받기로 하면 종신보다 월 수령액이 커지죠. 문제는 그 기간이 끝나면 연금이 멈춘다는 것입니다. 집에서 계속 살 수는 있어도 통장에 꽂히던 돈은 끊깁니다. 이 밖에 기존 주택담보대출 상환에 한도를 몰아 쓰는 대출상환방식, 부부 소득과 주택가격이 일정 수준 이하면 월지급금을 더 얹어주는 우대방식도 있습니다. 우대방식은 저가주택 어르신에게 특히 유리하니 조건에 해당한다면 상담 때 꼭 짚어보시길 권합니다.

예상 수령액은 어디서 확인하나

얼마를 받을 수 있는지가 제일 궁금하실 텐데, 이건 사람마다 달라 표 하나로 딱 떨어지지 않습니다. 나이(어릴수록 적고 많을수록 많음), 주택 공시가격, 지급방식, 그리고 그때그때 적용되는 금리와 기대수명이 모두 반영되거든요.

가장 확실한 방법은 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr)의 '예상연금 조회'입니다. 생년월일과 주택 시세(또는 공시가격)만 넣으면 방식별 월지급금이 바로 계산돼 나옵니다. 회원가입 없이 몇 분이면 끝나죠. 여러 방식을 숫자로 나란히 놓고 보면 종신이 나은지 확정기간이 나은지 감이 잡힙니다.

공사 예시표를 보면 대체로 나이가 많고 집값이 높을수록 월 수령액이 커지는 흐름입니다. 구체적 금액은 금리와 산정 기준이 매년 조정되니, 이 글에 특정 액수를 박아둬 봐야 금세 옛말이 됩니다. 정확한 숫자는 최신 조회 결과로 확인하는 게 맞습니다. 눈으로 계산기 두드려 보는 게 백 마디 설명보다 빠르죠. 전화가 편하면 공사 콜센터(1688-8114)로 물어봐도 됩니다.

상담에서 첫 연금까지, 신청 과정

절차는 생각보다 단순합니다. 먼저 공사와 상담하며 예상연금을 조회하고, 마음을 정하면 방문이나 인터넷으로 보증을 신청합니다. 그러면 공사가 주택을 조사·심사해 보증 약정을 맺고, 이어 금융기관이 대출을 실행하죠. 그 다음 달부터 연금이 통장에 들어오기 시작합니다. 큰 틀은 이 흐름을 벗어나지 않습니다.

준비서류는 신분증, 주민등록등본, 등기권리증(또는 등기필증), 배우자 관련 서류 정도가 기본입니다. 집에 근저당 같은 선순위 대출이 걸려 있으면 그 처리부터 정리해야 합니다. 기존 담보대출이 남아 있다면 앞서 말한 대출상환방식으로 그걸 먼저 갚는 설계도 가능하고요.

비용도 미리 알아두면 좋습니다. 가입할 때 주택가격을 기준으로 초기보증료가 한 번 붙고, 이후엔 보증잔액에 대해 연보증료가 매년 붙습니다. 현금으로 따로 내는 게 아니라 연금에서 차감·누적되는 구조라 당장 지갑에서 나가지는 않지만, 나중에 정산할 때 반영되죠. 요율은 시기에 따라 달라지니 신청 시점 기준을 따르면 됩니다. 손익 계산과는 별개로, 매달 현금이 꼬박꼬박 들어온다는 안정감 하나 보고 가입하는 분들도 적지 않습니다.

그만두거나 세상을 떠난 뒤에는

살다 보면 마음이 바뀔 수 있죠. 주택연금은 중도해지가 됩니다. 그동안 받은 연금 총액에 이자·보증료를 더해 한꺼번에 갚으면 계약이 끝나고 담보도 풀립니다. 걸림돌은 한 번 해지하면 3년간 같은 집으로는 재가입이 안 된다는 점입니다. 집값이 오를 것 같으니 잠깐 빼고 다시 넣자는 식의 가벼운 해지는 낭패로 이어지기 쉽습니다.

사망 후 처리도 미리 알아두면 가족 간 오해가 줄어듭니다. 가입자와 배우자가 모두 세상을 뜨면 집을 처분해 그동안 나간 연금과 이자·비용을 정산합니다. 팔고 남는 돈이 있으면 상속인에게 가고, 부족하더라도 앞서 말했듯 따로 청구하지 않죠. 상속인이 그 집을 지키고 싶다면 정산금액을 현금으로 갚고 되찾을 수도 있습니다.

끝으로 챙길 점 몇 가지. 담보로 잡힌 집이라도 재산세 같은 세금과 관리비, 화재보험 같은 유지비용은 가입자가 계속 부담합니다. 원칙적으로 그 집에 실제 거주해야 하므로, 장기간 집을 비우거나 통째로 세를 놓으면 연금이 정지될 수 있습니다. 요양병원 입원처럼 불가피한 사정은 예외로 인정되기도 하니, 이런 경우엔 미리 공사에 알려두면 문제를 덜 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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