2026년 주택연금, 누가 얼마를 어떻게 받나

✍️ 생활정보 백서 편집팀 · 📝 발행 2026-08-24 · 수정 2026-10-11 · 💳 금융·은행

아파트 한 채는 있는데 통장에 매달 찍히는 돈이 없다. 은퇴하고 나면 이 고민이 제일 먼저 찾아옵니다. 팔자니 당장 살 데가 없고, 세를 주자니 내가 나가야 하죠. 이 틈을 메우라고 만든 게 주택연금이에요. 지금 사는 집에 그대로 살면서 그 집을 담보로 매달 연금을 받는 구조, 흔히 역모기지라고 부릅니다. 운영 주체는 정부기관인 한국주택금융공사(HF)라서 취급 은행이 바뀌거나 집값이 내려가도 약속한 연금은 계속 나와요. 누가 들 수 있는지, 받는 방식은 뭐가 다른지, 얼마를 받을지는 어디서 보는지, 중간에 그만두거나 돌아가신 뒤 집은 어떻게 되는지를 사람들이 묻는 순서대로 적었습니다. 미리 하나만. 디딤돌·버팀목처럼 집 살 때 빌리는 대출과는 방향이 정반대인 전혀 다른 제도입니다.

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역모기지, 방향이 거꾸로인 대출

보통 담보대출은 목돈을 한 번에 받고 다달이 갚죠. 주택연금은 거꾸로예요. 집을 담보로 걸어 두고 매달 조금씩 받아 쓰다가, 갚는 건 나중, 그것도 가입자가 세상을 떠난 뒤입니다. 그래서 이름이 '역(逆)모기지'예요.

집 명의는 그대로 내 것입니다. 세를 준 게 아니라 담보만 잡힌 상태라 부부가 생을 마칠 때까지 거기 살아요. 은행이 중간에 비우라고 할 수도 없습니다. 뒤에 국가(HF)가 보증을 서고 있으니까요.

장수해서 받은 연금 총액이 집값을 넘기면? 그 차액을 자식이나 배우자에게 물리지 않습니다. 이걸 비소구(非訴求) 방식이라고 해요. 거꾸로 집을 팔고 돈이 남으면 상속인 몫이고요. 어느 쪽으로 기울어도 가입자가 밑지지 않게 짜 놓은 제도입니다.

누가 가입할 수 있나: 나이와 집값 두 가지

나이 조건은 부부 중 한 명만 만 55세 이상이면 됩니다. 예전엔 60세였다가 몇 해 전 55세로 내려왔어요. 남편 58세, 아내 52세라도 신청 가능합니다. 다만 나이가 어릴수록 매달 받는 액수는 줄어요. 그만큼 오래 받을 거라고 계산하니까요.

집값은 공시가격으로 12억원 이하. 시세가 아니라 공시가격이라는 게 포인트예요. 공시가격은 보통 실거래가보다 낮게 잡혀서, 시세 15억 안팎인 집도 공시가격은 12억 밑인 경우가 흔합니다. 집이 여러 채여도 공시가격을 합쳐 12억 이하면 돼요. 두 채 합산이 넘는다면 3년 안에 한 채를 팔겠다는 조건으로 신청하는 길도 있습니다.

대상은 일반 주택이 기본이고 주거용 오피스텔, 지자체에 신고된 노인복지주택까지예요. 상가나 업무용 오피스텔은 안 됩니다. 신청하는 집에 실제로 살고 있어야(주민등록상 거주) 하고요. 통째로 세를 준 집은 원칙상 불가지만 보증금 없이 일부만 월세 준 경우 같은 예외가 있어서, 내 경우가 예외에 드는지는 상담 때 따져 봐야 합니다.

종신방식과 확정기간방식, 무엇이 다른가

얼마 받느냐만큼 어떻게 받느냐가 노후 현금흐름을 가릅니다. 크게는 종신방식과 확정기간방식 둘이에요.

종신방식은 살아 있는 동안 매달 받습니다. 여기서 다시 둘로 나뉘어요. 매달 정액만 받는 종신지급방식, 그리고 전체 한도의 일부(대체로 절반 이내)를 목돈으로 뺄 수 있게 남겨 두고 나머지를 매달 받는 종신혼합방식. 큰 병원비나 자녀 결혼 같은 목돈 쓸 일이 보이면 혼합이 유용하죠. 물론 당겨 쓴 만큼 매달 받는 돈은 줄어듭니다.

확정기간방식은 10년·15년·20년처럼 기간을 정해 그동안 더 많이 받아요. 같은 집이라도 20년만 받기로 하면 종신보다 월 수령액이 커집니다. 대신 기간이 끝나면 연금이 멈춰요. 집에는 계속 살 수 있지만 통장에 들어오던 돈은 끊기는 거죠. 그 밖에 기존 주택담보대출을 갚는 데 한도를 몰아 쓰는 대출상환방식, 부부 소득과 집값이 일정 수준 이하면 월지급금을 더 얹어 주는 우대방식이 있습니다. 우대방식은 저가주택 어르신에게 특히 유리하니 조건에 맞으면 상담 때 꼭 물어보세요.

예상 수령액은 어디서 확인하나

제일 궁금한 게 금액일 텐데, 이건 표 한 장으로 안 나와요. 나이(어릴수록 적고 많을수록 많음), 공시가격, 지급방식, 그때그때 금리와 기대수명이 다 들어가거든요.

그래서 답은 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr)의 '예상연금 조회'입니다. 생년월일과 주택 시세(또는 공시가격)만 넣으면 방식별 월지급금이 바로 뜹니다. 회원가입도 필요 없고 몇 분이면 끝나요. 종신과 확정기간을 숫자로 나란히 놓고 보면 감이 옵니다.

공사 예시표를 보면 나이가 많고 집값이 높을수록 월 수령액이 커지는 흐름이에요. 구체적 액수는 금리와 산정 기준이 해마다 조정되니 여기 적어 봐야 금방 옛말이 됩니다. 계산기 한 번 돌려 보는 게 설명 백 마디보다 빨라요. 전화가 편하면 공사 콜센터(1688-8114)도 있습니다.

상담에서 첫 연금까지, 신청 과정

흐름은 단순합니다. 공사와 상담하며 예상연금을 보고, 마음을 정하면 방문이나 인터넷으로 보증을 신청해요. 공사가 집을 조사·심사해 보증 약정을 맺으면 금융기관이 대출을 실행하고, 그다음 달부터 연금이 들어옵니다. 큰 틀은 이걸 벗어나지 않아요.

서류는 신분증, 주민등록등본, 등기권리증(또는 등기필증), 배우자 관련 서류가 기본입니다. 집에 근저당 같은 선순위 대출이 있으면 그것부터 정리해야 해요. 기존 담보대출이 남아 있다면 앞서 말한 대출상환방식으로 그걸 먼저 갚는 설계도 됩니다.

비용 얘기도 해야겠죠. 가입할 때 주택가격 기준으로 초기보증료가 한 번 붙고, 그 뒤로 보증잔액에 대해 연보증료가 매년 붙습니다. 현금으로 따로 내는 게 아니라 연금에서 차감돼 누적되는 방식이라 당장 지갑에서 나가진 않지만, 나중 정산 때 반영돼요. 요율은 시기마다 달라서 신청 시점 기준을 따르면 됩니다. 손익 계산과 별개로, 매달 꼬박꼬박 들어오는 안정감 하나 보고 가입하는 분도 많아요.

그만두거나 세상을 떠난 뒤에는

중도해지는 됩니다. 받은 연금 총액에 이자·보증료를 얹어 한꺼번에 갚으면 계약이 끝나고 담보도 풀려요. 문제는 그다음입니다. 한 번 해지하면 같은 집으로는 3년간 재가입이 안 돼요. 집값 오를 것 같으니 잠깐 빼뒀다 다시 넣자는 식으로 가볍게 해지하면 낭패 보기 쉽습니다.

돌아가신 뒤 처리도 알아 두면 가족 간 오해가 줄어요. 가입자와 배우자가 모두 세상을 뜨면 집을 처분해 그동안 나간 연금과 이자·비용을 정산합니다. 남으면 상속인에게 가고, 모자라도 앞서 말했듯 따로 청구하지 않아요. 상속인이 집을 지키고 싶다면 정산금을 현금으로 갚고 되찾을 수도 있습니다.

끝으로 몇 가지. 담보로 잡혔어도 재산세 같은 세금, 관리비, 화재보험 같은 유지비는 가입자가 계속 냅니다. 원칙적으로 그 집에 실제 살아야 하니 오래 비우거나 통째로 세를 놓으면 연금이 정지될 수 있어요. 요양병원 입원 같은 불가피한 사정은 예외로 인정되기도 하는데, 이럴 땐 공사에 미리 알려 두는 게 뒤탈이 없습니다.

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