아파트 청약 신청 방법 총정리: 청약홈·1순위 조건·가점제 (2026 최신)

집 없이 사는 사람이 새 아파트를 분양가에 받을 수 있는 거의 유일한 통로가 청약입니다. 문제는 막상 시작하려면 청약통장, 1순위, 예치금, 가점제 같은 말이 한꺼번에 쏟아진다는 거죠. 저도 처음엔 통장만 만들어두면 되는 줄 알았다가 예치금 기준에서 한참 헤맸습니다. 그래서 이 글은 통장 가입부터 청약홈에서 신청 버튼을 누르기까지를 순서대로 풀어봤습니다. 절차와 금액은 한국부동산원 청약홈, 주택도시보증공사(HUG) 주택청약도우미, 국토교통부 자료를 기준으로 정리했는데, 규제지역 지정이나 제도는 워낙 자주 손질됩니다. 그러니 청약 직전에는 청약홈에서 모집공고와 규제 현황을 한 번 더 확인하시길 권합니다.

관련 주소모음 🏘️ 부동산·주거 바로가기 →

먼저 국민주택인지 민영주택인지부터 가른다

청약은 '국민주택'과 '민영주택'으로 나뉩니다. 그리고 이 둘은 1순위 조건도, 당첨자를 뽑는 방식도 전혀 다릅니다. 내가 노리는 단지가 어느 쪽인지 모르고 준비하면 엉뚱한 데 힘을 쏟게 돼요.

국민주택은 국가나 지자체, LH, 지방공사가 짓거나 주택도시기금 지원을 받아 짓는 전용 85㎡ 이하 주택입니다(수도권이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하). 무주택 세대구성원에게 먼저 돌아가고, 당첨자는 가점이 아니라 통장에 얼마나 오래·얼마나 많이 넣었는지, 즉 납입 횟수와 저축총액으로 가립니다. 이걸 순위순차제라고 부릅니다.

민영주택은 민간 건설사가 짓는 아파트예요. 우리가 흔히 떠올리는 브랜드 아파트가 대부분 여기 해당합니다. 1순위 신청자가 모집 가구보다 많으면 가점제와 추첨제를 섞어서 뽑는데, 이때 등장하는 점수가 바로 '청약 가점 84점'이죠.

한 줄로 줄이면 이렇습니다. 국민주택은 얼마나 성실하게 부었느냐, 민영주택은 무주택 기간·부양가족·통장 가입기간 점수가 승부처입니다.

1단계: 청약통장(주택청약종합저축) 만들기

통장이 없으면 아무것도 시작이 안 됩니다. 지금 새로 가입할 수 있는 건 '주택청약종합저축' 하나뿐인데, 국민주택과 민영주택 양쪽에 다 쓸 수 있는 통합형이라 고민할 게 없습니다. 예전의 청약저축·청약예금·청약부금은 신규 가입이 막혔고, 기존 가입자는 주택청약종합저축으로 갈아탈 수 있어요. 이때 그동안 쌓은 실적도 그대로 인정됩니다.

가입처는 국민·신한·하나·우리·농협·기업·대구·부산·경남은행 같은 취급 은행 영업점이나 각 은행 앱입니다. 나이나 자격 제한이 없어서 미성년자도 들 수 있고, 1인 1계좌가 원칙이에요. 매달 2만 원부터 50만 원까지 알아서 넣으면 됩니다.

눈여겨볼 변화가 하나 있습니다. 2024년 11월부터 월 납입 인정 한도가 10만 원에서 25만 원으로 올랐어요. 국민주택 순위순차에서 한 달에 인정받는 최대 저축액이 25만 원이 됐다는 뜻입니다. 청약통장 소득공제 한도도 함께 손질되는 흐름이 있으니, 적용 시점과 정확한 한도는 국세청 연말정산 안내나 청약홈 등 공식 자료에서 확인하세요. 다만 이건 국민주택과 소득공제 쪽 얘기예요. 민영주택은 매월 인정금액이 아니라 '지역별 예치금 총액'을 채웠는지가 기준이라 결이 좀 다릅니다.

1. 취급 은행 앱이나 영업점에서 '주택청약종합저축'에 가입한다(1인 1계좌).
2. 자동이체를 걸어두고 매달 정해진 금액을 빠짐없이 넣는다(연체 없이 회차 채우기).
3. 국민주택을 노린다면 인정 한도인 월 25만 원 안에서 꾸준히 부어 저축총액과 납입횟수를 쌓는다.
4. 민영주택만 노린다면 매달 2만 원 정도 소액으로 가입기간만 채워두고, 청약 직전에 지역별 예치금을 한 번에 채워도 된다.

2단계: 1순위 조건 채우기 (가입기간 + 예치금/납입횟수)

인기 단지는 1순위가 아니면 당첨을 기대하기 어렵습니다. 1순위는 '통장 가입기간'과 '납입 요건' 두 가지로 갈리는데, 납입 요건은 민영이면 예치금, 국민이면 납입횟수입니다.

가입기간 요건은 지역 규제에 따라 다릅니다. 투기과열지구와 청약과열지역은 가입 후 24개월이 지나야 하고, 그 외 수도권은 12개월(시·도지사가 24개월까지 늘릴 수 있음), 수도권 밖은 6개월(12개월까지 연장 가능)입니다.

여기서 한 번 짚고 넘어가야 할 게 있어요. 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 지정된 곳은 1순위 가입기간 요건이 24개월로 강하게 걸립니다. 규제지역 지정 범위는 시기에 따라 자주 바뀌니, 내가 노리는 단지가 청약 시점에 규제지역인지 아닌지는 청약홈의 규제지역 현황과 모집공고에서 꼭 확인하세요.

민영주택은 모집공고일 기준으로 내 거주지역과 청약 면적에 맞는 예치금을 통장에 넣어두면 됩니다. 헷갈리기 쉬운 부분인데, 예치금 기준은 '아파트가 어디 있느냐'가 아니라 '내 주민등록상 거주지'를 따릅니다. 서울 사는 사람이 인천 아파트에 넣어도 서울 기준 예치금을 맞춰야 한다는 거죠.

국민주택 1순위는 무주택 세대구성원이면서 가입기간과 납입횟수 요건을 채워야 합니다. 납입횟수 요건도 지역 규제에 따라 달라지는데, 투기과열지구·청약과열지역으로 지정된 곳은 24회 이상처럼 더 까다롭게 적용되고 그 외 지역은 더 낮습니다. 규제지역 지정 현황은 시기에 따라 바뀌니, 내가 노리는 단지의 정확한 납입횟수 요건은 모집공고와 청약홈에서 확인하세요. 무주택 세대구성원 요건이 민영보다 까다로우니 모집공고의 자격 항목을 반드시 읽어보세요.

민영주택 지역별·면적별 예치금 기준표

민영주택에 청약할 때 거주지역과 청약 면적에 따라 통장에 있어야 하는 예치금입니다(모집공고일 기준 충족). 면적 구간이 올라갈수록 금액이 커지고, '모든 면적' 금액을 채워두면 면적 제한 없이 청약할 수 있습니다.

[서울·부산] 85㎡ 이하 300만 원 / 102㎡ 이하 600만 원 / 135㎡ 이하 1,000만 원 / 모든 면적 1,500만 원.

[기타 광역시] 85㎡ 이하 250만 원 / 102㎡ 이하 400만 원 / 135㎡ 이하 700만 원 / 모든 면적 1,000만 원.

[기타 시·군(특별시·광역시 외)] 85㎡ 이하 200만 원 / 102㎡ 이하 300만 원 / 135㎡ 이하 400만 원 / 모든 면적 500만 원.

주택청약종합저축 가입자는 모집공고일 당일까지 부족분을 한꺼번에 채워도 인정됩니다. 단, 옛 청약예금·부금 가입자는 모집공고일 하루 전까지 증액해야 하니 본인 통장이 어느 종류인지부터 확인하세요.

3단계: 민영주택 가점제 84점 뜯어보기

민영주택은 1순위끼리도 경쟁이 붙으면 가점이 높은 순으로 먼저 당첨됩니다. 가점은 세 항목을 더해 84점 만점으로 매겨요.

① 무주택기간 — 최대 32점. 만 30세부터(30세 전에 결혼했다면 혼인신고일부터) 무주택 기간을 세고, 1년에 2점씩 붙어서 15년 이상이면 32점 만점입니다. 나만 무주택이어선 안 되고, 주민등록등본상 세대 전원이 무주택이어야 기간으로 인정됩니다.

② 부양가족 수 — 최대 35점. 부양가족이 0명이면 0점에서 시작하고, 1명이면 5점, 그 뒤로 1명 늘 때마다 5점씩 붙습니다. 배우자, 직계존속(부모·조부모, 일정 기간 이상 같은 세대에 올라 있어야 함), 직계비속(자녀·손자녀)을 합쳐 6명 이상이면 35점 만점이에요. 배점이 가장 큰 항목이라 사실상 당락을 가르는 자리입니다.

③ 청약통장 가입기간 — 최대 17점. 6개월 미만 1점에서 시작해 1년마다 1점씩 오르고, 가입 15년이 넘으면 17점 만점입니다. 미성년 때 가입한 기간도 일정 범위 안에서 인정되는데, 인정 기간과 적용 시점은 제도 개정에 따라 달라질 수 있으니 청약홈 등 공식 자료에서 확인하세요. 어느 쪽이든 통장은 일찍 만들수록 유리합니다.

서울 인기 단지는 당첨 가점이 높게 형성되는 경향이 있지만, 실제 커트라인은 단지와 시기에 따라 크게 출렁이니 특정 점수를 절대 기준으로 보면 안 됩니다. 본인 점수는 청약홈의 '청약가점 계산기'로 정확히 뽑아보세요. 가점을 잘못 적어 부적격 당첨이 되면 한동안 청약이 제한되니까요.

4단계: 청약홈에서 직접 신청하기

청약 신청과 자격 확인은 한국부동산원이 운영하는 '청약홈'(www.applyhome.co.kr) 또는 청약홈 모바일 앱에서 합니다. 자격 확인, 주택소유 확인, 가점 계산, 청약 신청, 경쟁률·당첨 결과 확인까지 여기서 한 번에 처리돼요.

청약은 정해진 신청 기간에만 받습니다. 보통 며칠이라 놓치기 쉬워요. 본인 명의 공동인증서·금융인증서나 간편인증으로 본인 확인을 거쳐 신청하는데, 신청 전에 해당 단지 입주자모집공고문을 꼭 읽고 무주택 여부·거주기간·소득·자산 요건과 특별공급 해당 여부를 챙겨야 합니다.

1. 청약홈에 접속해 로그인한다(공동인증서·금융인증서·간편인증).
2. 관심 단지의 '입주자모집공고'를 열어 일정, 자격 요건, 공급 면적·세대수, 규제지역 여부, 특별공급 유형을 확인한다.
3. '청약가점 계산기'로 본인 점수를 산정하고 무주택기간·부양가족 수를 정확히 정리한다.
4. 해당된다면 특별공급(신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양 등)을 먼저 검토한다.
5. 신청 기간 안에 '청약신청'에서 주택형(면적)을 고르고 가점·정보를 입력해 접수한다.
6. 발표일에 청약홈에서 당첨 여부를 확인하고, 당첨됐다면 정해진 기간에 계약한다.

특별공급도 같이 챙겨보세요

일반공급과는 별개로, 정책적 배려가 필요한 계층에게 따로 물량을 주는 '특별공급'이 있습니다. 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 다자녀가구, 노부모 부양자, 기관추천 등 유형이 있어요. 가점 경쟁이 덜한 대신 소득·자산·혼인기간·무주택 같은 별도 자격 요건이 붙습니다.

특별공급은 원칙적으로 1세대당 평생 1회만 당첨됩니다. 그러니 아무 데나 던지지 말고 신중하게 골라야 해요. 요건에 들어맞는다면 일반공급보다 당첨 확률이 높을 수 있으니, 모집공고의 특별공급 항목을 먼저 살펴보길 권합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

※ 본 안내는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 정확한 내용은 위 공식 출처에서 확인하세요. 제도와 절차는 변경될 수 있습니다.