전세사기 예방 5단계 체크리스트: 등기부등본·확정일자·전세보증보험 완벽 가이드

전세는 목돈 보증금을 통째로 남의 집에 묶어 두는 거래다. 그래서 한 번 삐끗하면 피해 규모가 그대로 보증금 액수가 된다. 무서운 말 같지만, 뒤집어 보면 전세사기 피해의 상당수는 계약 전 서류 몇 장 떼어 보고, 계약 후 확정일자·전입신고·보증보험만 제때 챙겨도 막거나 줄일 수 있다. 이 글은 찾기쉬운 생활법령정보, 주택도시보증공사(HUG), 정책브리핑, 국가법령정보센터 같은 공식 자료를 근거로 계약 전·중·후에 무엇을 보고 어떤 절차를 밟는지 체크리스트로 정리한 것이다. 다만 수수료나 제도는 시점에 따라 바뀐다. 계약 직전에는 본문 아래 공식 출처에서 최신 내용을 한 번 더 확인하길 바란다.

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1단계 — 계약 전: 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인

등기부등본은 이 집 주인이 누구인지, 그리고 내 보증금보다 먼저 변제받는 빚(근저당권 같은 선순위 채권)이 얼마나 깔려 있는지를 보여 준다. 전세사기 예방은 사실상 여기서 시작한다고 봐도 된다. 한 번만 떼고 끝낼 게 아니라 계약 전, 계약 당일, 잔금일에 반복해서 확인하는 걸 권한다.

발급은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 할 수 있다. 화면으로 확인만 하는 '열람'은 1통 700원, 관공서에 낼 수 있는 '발급'은 1통 1,000원이다(인터넷 기준). 열람본은 제출 효력이 없으니, 내가 보려는 용도면 열람으로 충분하다.

볼 곳은 크게 둘이다. 갑구에서는 등기상 소유자가 내가 계약하는 상대와 같은 사람인지, 가압류·압류·경매개시 같은 위험 표시가 없는지 본다. 을구에서는 근저당권의 채권최고액, 그러니까 빚이 얼마까지 잡혀 있는지를 본다. '집 시세 대비 (선순위 근저당 + 내 보증금)' 비율이 너무 높으면, 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 건지는 이른바 깡통전세 위험이 크다.

1. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에 접속해 주소로 해당 부동산을 검색한다.
2. 갑구에서 현재 소유자가 계약하려는 임대인 본인과 일치하는지 신분증·등기상 이름을 대조한다.
3. 갑구에 가압류·압류·가등기·경매개시결정 등 권리 침해 표시가 있는지 확인한다.
4. 을구에서 근저당권 등 선순위 채권의 채권최고액을 확인하고, '선순위 채권 + 내 보증금'이 시세 대비 과도하지 않은지 따져 본다.
5. 계약 당일과 잔금 입금 직전에 다시 한 번 떼어 그사이 달라진 게 없는지 본다.

2단계 — 계약 전: 건축물대장과 시세·임대인 확인

건축물대장은 이 건물이 합법인지, 위반건축물(불법 증축이나 용도 변경 같은)은 아닌지, 실제 용도가 '주택'인지를 알려 준다. 근린생활시설을 주택처럼 세놓는 경우가 대표적인데, 이렇게 서류와 실제가 어긋나면 보증보험 가입이 막히거나 권리 보호가 약해질 수 있다. 그냥 떼어 봐야 한다. 발급은 정부24(gov.kr)에서 한다.

주소가 핵심이다. 건축물대장의 주소·동·호수가 등기부등본, 임대차계약서, 그리고 앞으로 할 전입신고 주소와 토씨 하나 안 틀리고 맞아야 한다. 여기서 어긋나면 대항력 자체가 인정 안 될 수 있다.

시세는 한 군데만 믿지 말고 국토교통부 실거래가 공개시스템, 시세 정보 사이트 등 여러 경로로 교차 확인한다. 계약 상대가 소유자 본인이 맞는지, 대리인이라면 위임장과 인감증명서·신분증이 제대로 갖춰졌는지도 본다. 여유가 되면 임대인의 국세·지방세 체납 여부까지 확인하면 좋다. 밀린 세금은 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있기 때문이다.

1. 정부24에서 건축물대장을 발급·열람해 위반건축물 표시와 용도(주택 여부)를 확인한다.
2. 건축물대장·등기부등본·계약서의 주소와 동·호수가 모두 일치하는지 대조한다.
3. 국토교통부 실거래가 등으로 적정 시세를 확인하고, 전세가가 매매가에 바짝 붙은 깡통전세 위험을 점검한다.
4. 계약 상대의 소유자 본인 여부(또는 대리권)와 세금 체납 여부를 확인한다.

3단계 — 계약 후·입주: 전입신고와 대항력

대항력은 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 주인에게 '나 계약 기간 동안 여기 살 권리 있다'고 버틸 수 있는 힘이다. 이걸 갖추려면 두 가지가 모두 필요하다. ① 실제로 이사해 들어오는 것(주택의 인도)과 ② 전입신고(주민등록). 하나만으로는 안 된다.

주의할 게 시점이다. 현행 주택임대차보호법에서 대항력은 두 요건을 갖춘 '다음 날 오전 0시'부터 생긴다. 이 하루의 빈틈을 노려 임대인이 전입신고 직후 곧바로 근저당을 잡아 버리는 수법이 실제로 있었다. 그래서 정부도 이 시차를 없애려고 대항력 발생 시점을 '전입신고 처리 시(즉시)'로 앞당기는 방안을 전세사기 방지 대책에 담아 추진하고 있다. 다만 이건 법 개정이 있어야 적용되는 사안이라, 글을 쓰는 시점에는 아직 관련 개정안이 입법 절차를 밟는 단계다. 실제 시행 여부와 시점은 국가법령정보센터의 현행 조문이나 국토교통부 공식 발표로 꼭 확인하자.

전입신고는 정부24나 주민센터(읍·면사무소 포함)에서 한다. 주민등록법상 이사한 날부터 14일 안에 신고해야 하며, 안 하면 과태료가 붙는다. 앞서 말했듯 신고 주소는 등기부·건축물대장상 주소(동·호수까지)와 정확히 같아야 대항력이 선다.

1. 잔금을 치르고 실제로 이사(입주)한다.
2. 이사한 날부터 14일 이내에 정부24 또는 관할 주민센터에서 전입신고를 한다.
3. 전입신고 주소가 등기부·건축물대장상 동·호수와 정확히 일치하는지 확인한다.
4. 전입신고 직후 등기부등본을 다시 떼어 새로운 근저당 등 변동이 없는지 점검한다.

4단계 — 확정일자로 우선변제권 확보

우선변제권은 집이 경매·공매로 넘어갔을 때 그 매각 대금에서 나보다 순위 늦은 채권자들보다 먼저 보증금을 받아 가는 권리다. 대항요건(입주+전입신고)을 갖춘 데다 임대차계약서에 '확정일자'까지 받아야 비로소 생긴다.

확정일자는 주민센터(동 주민센터·읍면사무소)·등기소·공증인 사무소 등에서 받을 수 있고, 방문 수수료는 1건 600원이다. 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로도 받을 수 있는데 이쪽은 1건 500원으로 조금 더 싸다(온라인 확정일자는 보통 전입신고가 끝난 주소에서 신청 가능).

효력 시점이 헷갈리기 쉬운데, 정리하면 이렇다. 입주·전입신고를 마친 날 또는 그 전에 확정일자를 받았다면 우선변제권은 대항요건을 갖춘 '다음 날 오전 0시'부터 생긴다. 반대로 대항요건을 먼저 갖추고 나중에 확정일자를 받으면, 그 받은 날부터 우선변제권이 생긴다. 그래서 입주·전입신고와 확정일자는 되도록 같은 날 한꺼번에 처리하는 게 안전하다.

1. 임대차계약서 원본을 준비한다.
2. 주민센터·등기소·공증인 사무소를 방문(수수료 600원)하거나 인터넷등기소에서 온라인으로 확정일자를 신청한다(수수료 500원).
3. 전입신고와 같은 날 확정일자를 받아 우선변제권 공백을 줄인다.
4. 확정일자가 찍힌 계약서를 잘 보관한다.

5단계 — 전세보증금 반환보증(보증보험) 가입

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 내주는 제도다. 깡통전세나 반환 거부 위험에 대비하는 가장 직접적인 안전장치라 할 만하다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등이 상품을 운영한다.

HUG 전세보증금반환보증은 대체로 보증금의 일정 비율 이상을 지급한 임차인이 가입할 수 있고, 주택가격(공시가격 등 기준) 대비 선순위 채권과 보증금 비율이 정해진 한도 안에 들어와야 한다. 빚이 과한 집, 깡통전세인 집은 가입이 거절될 수 있다는 뜻이다. 그래서 거꾸로, 가입이 되느냐 안 되느냐가 그 집의 안전성을 가늠하는 신호가 되기도 한다.

보증료는 전세가율(70% 기준)과 보증금액·주택유형 등에 따라 차등 매겨진다. HUG 안내 기준으로 보증료율은 대략 연 0.097%~0.211% 범위에서 적용되는데, 이 수치는 개정에 따라 달라질 수 있으니 신청 직전에 HUG 공식 안내에서 현재 료율을 확인하는 게 안전하다(보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간/365). 신규 계약은 보통 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세 계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 하는 기한 제한이 있다. 미루다 놓치기 쉬운 부분이니 입주 초기에 챙기는 편이 낫다. 정확한 가입 조건·한도·보증료, 그리고 청년·신혼부부 대상 보증료 지원 사업도 HUG와 지자체 공식 안내에서 최신 기준을 확인하자.

1. HUG·HF·SGI 등 보증기관의 상품과 가입 조건을 비교한다.
2. 내 보증금과 집 시세·선순위 채권 규모로 가입 가능 여부를 확인한다.
3. 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2 경과 전 등 정해진 신청 기한 안에 가입한다.
4. 청년·신혼부부 등 대상 보증료 지원 사업 해당 여부를 지자체에서 확인한다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

※ 본 안내는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 정확한 내용은 위 공식 출처에서 확인하세요. 제도와 절차는 변경될 수 있습니다.