중개수수료 계산법, 매매·전세·월세 상한요율과 협의 범위

✍️ 생활정보 백서 편집팀 · 📝 2026-10-02 · 🧭 생활·편의

집을 사거나 전셋집을 구할 때 계약서에 도장 찍기 직전에 꼭 나오는 얘기가 복비입니다. 막상 "얼마 드리면 되나요" 물으면 중개사무소가 부르는 숫자를 그대로 받아들이는 경우가 많습니다. 그런데 법에 정해진 건 '이만큼 받아야 한다'가 아니라 '이 이상은 받을 수 없다'는 상한선입니다. 이 글은 중개수수료 계산을 거래 유형별로 직접 해볼 수 있게 정리한 것입니다. 요율표는 서울특별시 부동산정보광장과 경기부동산포털에 게시된 공식 자료를 2026년 9월 14일에 확인한 값입니다. 아파트 시세를 알아보는 방법은 별도 글(실거래가 조회 사이트)에서 다뤘으니, 여기서는 금액이 정해진 뒤 복비를 셈하는 부분만 봅니다.

관련 사이트 모음 🧭 생활·편의 전체 보기 →

중개수수료 계산의 기본 공식

공식 자체는 단순합니다. 중개보수는 거래금액에 상한요율을 곱한 금액 이내에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 여기에 구간에 따라 한도액이 붙어 있어서, 곱한 값이 한도액보다 크면 한도액까지만 받을 수 있습니다.

거래금액을 무엇으로 보느냐가 유형마다 다릅니다. 매매는 매매가, 전세는 전세보증금을 그대로 씁니다. 월세는 보증금과 월세를 합쳐 하나의 금액으로 바꾼 뒤 계산하는데, 이 환산 과정에서 실수가 가장 많이 나옵니다.

중개보수는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 양쪽이 각자 냅니다. 한쪽이 둘 몫을 내는 구조가 아닙니다. 지급 시기는 따로 약정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날로 봅니다(찾기쉬운 생활법령정보 기준).

주택 중개보수는 국토교통부령인 공인중개사법 시행규칙이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 구체적인 요율을 정합니다. 현재 서울과 경기의 요율표는 같은 구조로 되어 있지만, 계약하는 집이 있는 지역의 시·도 요율표를 한 번 확인하는 편이 안전합니다.

주택 매매 상한요율표

아래는 서울특별시 부동산정보광장에 게시된 주택 매매·교환 요율표입니다(2026년 9월 14일 확인). 주택의 부속토지와 분양권도 이 표를 따릅니다.

5천만원 미만은 0.6%에 한도액 25만원, 5천만원 이상 2억원 미만은 0.5%에 한도액 80만원입니다. 2억원 이상 9억원 미만은 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만은 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%이고 2억원 이상 구간은 한도액이 없습니다.

구간 경계에서 요율이 뛴다는 점을 기억해 두면 좋습니다. 8억 9천만원 매매는 0.4%가 적용되지만 9억원이 되는 순간 상한이 0.5%로 올라갑니다. 계산기를 두드리기 전에 금액이 어느 구간에 걸리는지부터 보세요.

분양권은 거래 당시까지 낸 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 값을 거래금액으로 봅니다. 분양가 전체가 아니라는 점이 자주 헷갈리는 부분입니다. 교환 계약은 두 물건 중 금액이 큰 쪽을 거래금액으로 합니다.

전세·월세 상한요율표와 월세 환산법

임대차 요율은 매매보다 한 단계씩 낮습니다. 5천만원 미만은 0.5%에 한도액 20만원, 5천만원 이상 1억원 미만은 0.4%에 한도액 30만원입니다. 1억원 이상 6억원 미만은 0.3%, 6억원 이상 12억원 미만은 0.4%, 12억원 이상 15억원 미만은 0.5%, 15억원 이상은 0.6%이며 1억원 이상부터는 한도액이 없습니다(서울특별시 부동산정보광장, 2026년 9월 14일 확인).

월세는 먼저 '보증금 + 월세 × 100'으로 거래금액을 만듭니다. 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1,000만원 + 5,000만원 = 6,000만원입니다.

이렇게 나온 금액이 5천만원 미만이면 다시 계산합니다. 이때는 '보증금 + 월세 × 70'을 씁니다. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 ×100으로는 4,500만원이라 5천만원에 못 미치고, ×70으로 다시 셈한 3,300만원이 거래금액이 됩니다.

같은 집을 같은 당사자끼리 매매하면서 동시에 임대차 계약도 맺는 경우가 있습니다. 집을 팔고 그 집에 세입자로 남는 식입니다. 이럴 땐 매매 거래금액만 기준으로 중개보수를 계산합니다.

금액별 중개수수료 계산 예시

모든 예시는 서울 요율표 기준이고, 상한까지 받는다고 가정한 최대치입니다. 실제 금액은 이보다 낮게 정해질 수 있습니다.

월세 두 건을 따로 보면 환산 방식 차이가 확실히 보입니다. 보증금 1,000만원·월세 60만원은 7,000만원으로 환산돼 0.4%인 28만원이 나오고, 한도액 30만원보다 작으니 28만원이 상한입니다. 보증금 500만원·월세 40만원은 앞서 본 대로 3,300만원이 되고 0.5%를 곱한 16만 5천원이 상한입니다.

원룸 월세는 계산해 보면 생각보다 금액이 작습니다. 그런데 현장에서는 '기본 얼마'처럼 뭉뚱그려 부르는 경우가 있어서, 위 식으로 한 번만 셈해 보고 이야기를 꺼내도 대화가 훨씬 수월해집니다.

1. 매매 7억원: 2억~9억 구간 0.4% → 7억 × 0.004 = 280만원 (매수인·매도인 각각)
2. 매매 12억원: 12억~15억 구간 0.6% → 12억 × 0.006 = 720만원
3. 매매 1억 5천만원: 0.5% → 75만원, 한도액 80만원 미만이므로 75만원
4. 전세 3억원: 1억~6억 구간 0.3% → 90만원
5. 전세 8천만원: 0.4%면 32만원이지만 한도액 30만원이 적용돼 30만원
6. 월세 보증금 1,000만원·월세 60만원: 1,000만 + 6,000만 = 7,000만원 × 0.4% = 28만원
7. 월세 보증금 500만원·월세 40만원: ×100 환산 4,500만원(5천만원 미만) → ×70 재환산 3,300만원 × 0.5% = 16만 5천원

상한이지 고정요율이 아닙니다

요율표에 적힌 숫자는 '상한요율'입니다. 서울시와 경기도 공식 안내 모두 거래금액 × 상한요율 '이내에서' 협의해 결정한다고 적고 있습니다. 0.4% 구간이라고 해서 반드시 0.4%를 내야 하는 게 아닙니다.

협의는 계약 전에 하는 게 좋습니다. 잔금 날 복비를 두고 이야기를 시작하면 서로 불편해지고, 중개사 입장에서도 이미 일이 끝난 뒤라 조정 여지가 좁아집니다. 매물을 소개받는 단계에서 요율을 얼마로 할지 먼저 묻고, 합의한 내용은 문자로라도 남겨 두세요.

반대로 상한을 넘겨 받는 건 허용되지 않습니다. 법정 한도를 초과한 부분은 무효라 돌려받을 수 있고, 중개사는 행정처분이나 형사처벌 대상이 될 수 있습니다(찾기쉬운 생활법령정보). '급매라서', '좋은 물건이라서' 같은 이유로 웃돈을 요구받는다면 요율표를 근거로 거절해도 됩니다.

계약금 반환 보증 같은 실비는 중개보수와 별도로 청구될 수 있습니다. 명세를 받아 두면 나중에 무엇이 보수고 무엇이 실비인지 따지기 쉽습니다.

부가세는 별도, 오피스텔·상가는 다른 표

서울시와 경기도 요율표에는 중개보수의 부가가치세는 별도라고 명시돼 있습니다. 중개사무소가 일반과세자라면 보수에 10%가 더 붙습니다. 앞 예시의 매매 7억원이라면 280만원에 부가세 28만원이 더해져 308만원이 됩니다.

간이과세자인 중개사무소는 사정이 다릅니다. 2006년 법제처 해석을 소개한 정부 보도자료에 따르면 간이과세자는 법정 보수에 부가세가 포함된 것으로 봅니다. 사무소에 게시된 사업자등록증에서 과세 유형을 확인하고, 세부 처리가 애매하면 관할 세무서에 문의하는 편이 정확합니다.

오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 이내입니다. 이 요건을 못 갖춘 오피스텔과 토지, 상가 같은 주택 외 부동산은 거래 유형과 상관없이 0.9% 이내에서 협의합니다.

주거용으로 쓰는 오피스텔이라도 면적이나 설비 요건에서 벗어나면 0.9% 표로 넘어갑니다. 차이가 두 배 가까이 나니 계약 전에 건축물대장상 면적을 확인해 두세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

※ 이 글의 정보는 작성 시점 기준이며, 서비스 정책·가격은 바뀔 수 있습니다. 이용 전 각 공식 사이트에서 확인하세요.