계약갱신요구권 행사 방법과 거절 사유 정리 (기간·5% 상한)

✍️ 생활정보 백서 편집팀 · 📝 2026-10-02 · 🧭 생활·편의

전세나 월세 만기가 다가오면 집주인이 보증금을 올리겠다거나 들어와 살겠다는 연락을 먼저 해 오는 경우가 많습니다. 이때 세입자가 쓸 수 있는 권리가 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신요구권입니다. 기간을 한 번 놓치면 되돌리기 어렵고, 말로만 해 두면 나중에 "그런 얘기 들은 적 없다"는 다툼이 생깁니다. 조문은 국가법령정보센터에서 확인한 내용을 기준으로, 행사 시기와 방법, 집주인이 거절할 수 있는 경우를 순서대로 정리했습니다. 계약서 작성 요령은 따로 다룬 글이 있어 여기서는 만기 무렵의 갱신 문제만 봅니다.

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계약갱신요구권, 묵시적 갱신과 무엇이 다른가

계약갱신요구권은 세입자가 적극적으로 "계약을 한 번 더 이어가겠다"고 요구하는 권리입니다. 요구가 정해진 기간 안에 들어가면 집주인은 법에서 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 흔히 임대차 3법 중 하나로 불리며, 2020년 7월 31일부터 시행됐습니다.

묵시적 갱신은 성격이 다릅니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 세입자도 만료 2개월 전까지 별다른 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 2년이 자동으로 연장됩니다(제6조). 양쪽이 아무 말도 안 해서 생기는 결과라는 점이 핵심입니다.

실무에서 차이가 나는 부분은 횟수입니다. 묵시적 갱신으로 연장된 경우에는 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않는다는 해석이 일반적이어서, 다음 만기에 갱신요구권을 다시 꺼낼 여지가 남습니다. 반대로 갱신요구권은 한 번 쓰면 끝이라, 어느 쪽으로 연장됐는지를 기록으로 남겨 두는 편이 좋습니다.

행사 기간: 만료 6개월 전부터 2개월 전까지

갱신요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다. 제6조의3 제1항이 제6조 제1항의 기간을 그대로 끌어다 쓰기 때문에 묵시적 갱신 통지 기간과 같습니다. 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터 이 기준이 적용됩니다.

날짜는 계약서에 적힌 만료일을 기준으로 거꾸로 셉니다. 만료일이 2027년 3월 31일이라면 대략 2026년 9월 말부터 2027년 1월 말 사이가 행사 기간이 됩니다. 마지막 날에 딱 맞춰 보내기보다 여유를 두는 게 안전합니다. 문자를 보냈는데 상대가 확인하지 않았다거나, 내용증명이 반송됐다는 식의 변수가 생기기 때문입니다.

기간 전에 미리 "갱신할게요"라고 말해 둔 것은 효력을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 일찍 의사를 전했더라도 6개월 전 시점이 지나면 다시 한 번 분명하게 요구하는 것을 권합니다.

1. 계약서에서 임대차 만료일을 확인합니다.
2. 만료일 기준 6개월 전 날짜와 2개월 전 날짜를 달력에 표시합니다.
3. 2개월 전 날짜보다 최소 1~2주 앞선 날을 실제 발송 목표일로 잡습니다.
4. 발송 후 상대방이 받았는지(읽음 표시, 배달 결과)를 확인합니다.

한 번만 쓸 수 있고, 갱신 기간은 2년

갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제2항). 처음 2년 계약이었다면 갱신요구권을 써서 최대 4년까지 거주가 보장되는 구조입니다.

갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 보증금과 월세는 제7조의 범위 안에서 조정될 수 있습니다. 관리비 부담 방식이나 특약 같은 나머지 조건은 원칙적으로 그대로 이어집니다.

세입자 쪽 사정이 바뀌어 중간에 나가야 할 수도 있습니다. 갱신요구권으로 연장된 계약이라도 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(제6조의3 제4항, 제6조의2 준용). 이사 날짜와 보증금 반환 시점을 맞추려면 3개월을 역산해서 통지하면 됩니다.

임대료 증액은 5% 이내

갱신할 때 집주인이 보증금이나 월세를 올려 달라고 할 수 있지만, 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못합니다(제7조 제2항). 보증금 3억 원 전세라면 올릴 수 있는 최대치는 1,500만 원입니다.

5%는 상한일 뿐 자동으로 올라가는 비율이 아닙니다. 제7조 제1항은 조세·공과금 변동이나 경제사정 변화로 기존 금액이 적절하지 않게 된 경우에 증액을 청구할 수 있다고 정하고 있어서, 금액은 협의 대상입니다. 주변 시세가 떨어졌다면 오히려 감액을 요구할 근거도 같은 조문에 있습니다.

조문 단서에 따라 시·도가 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있게 되어 있습니다. 거주 지역에 별도 조례가 있는지는 해당 시·도나 국가법령정보센터 자치법규 검색으로 확인하세요. 보증금 일부를 월세로 돌리는 식으로 구조를 바꾸자는 제안을 받았다면, 실질 인상 폭이 5%를 넘는지 계산해 본 뒤 답하는 것이 좋습니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유

제6조의3 제1항 단서는 거절 사유를 아홉 가지로 한정합니다. 세입자가 2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우, 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우가 앞쪽 다섯 가지입니다.

나머지는 주택 멸실로 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우, 철거나 재건축이 필요한 경우, 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우, 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다. 재건축 사유는 계약 당시 계획을 구체적으로 고지했거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이뤄지는 때로 좁혀져 있습니다.

가장 다툼이 많은 게 실거주입니다. 대법원은 2023년 12월 7일 선고 2022다279795 판결에서 실거주 사유는 집주인이 증명해야 하고, 말로 주장하는 것만으로 곧바로 인정되지 않는다고 봤습니다. 거절 전후의 언행, 이사 준비 정황 같은 사정을 함께 따진다는 취지입니다.

집이 팔린 경우도 알아 둘 만합니다. 대법원 2021다266631 판결은 임대인 지위를 넘겨받은 매수인도 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 안이라면 이 사유를 주장할 수 있다고 판단했습니다. 매매 시점과 통지 시점에 따라 결론이 달라질 수 있어 이런 상황이면 법률상담을 받아 보는 편이 낫습니다.

행사 방법: 말보다 기록이 남는 수단으로

법에 정해진 형식은 없습니다. 전화로 말해도 요구 자체는 성립하지만, 나중에 기간 안에 요구했는지를 증명해야 하는 쪽은 결국 세입자입니다. 그래서 날짜와 내용이 남는 방법을 씁니다.

가장 간단한 건 문자나 메신저입니다. "○○동 ○○호 임대차계약(만료일 2027년 3월 31일)에 대해 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다"처럼 주소, 만료일, 조문, 요구 의사를 한 번에 적습니다. 상대가 읽었는지 확인되면 화면을 캡처해 두고, 가능하면 짧게라도 답장을 받아 두세요.

연락이 잘 안 되거나 이미 사이가 틀어졌다면 내용증명우편이 확실합니다. 우체국 창구나 인터넷우체국에서 보낼 수 있고, 발송 내용과 날짜가 우체국 기록으로 남습니다. 작성 요령은 /post-content-certification-howto 글에 따로 정리해 두었습니다.

통화로 먼저 이야기했다면 그 내용을 문자로 다시 보내 두는 방법도 있습니다. 녹음은 대화 당사자가 하는 것이면 증거로 쓰이는 경우가 많지만, 문자 한 통을 남기는 편이 훨씬 깔끔합니다.

1. 계약서의 주소, 계약기간, 보증금·월세 금액을 확인합니다.
2. 주소·만료일·조문(제6조의3)·갱신 요구 의사를 담아 문장을 작성합니다.
3. 행사 기간 안에 문자 또는 메신저로 보냅니다.
4. 읽음 표시나 답장을 캡처해 날짜가 보이게 저장합니다.
5. 응답이 없거나 다툼이 예상되면 내용증명우편을 추가로 발송합니다.
6. 증액 요구가 오면 금액과 근거를 서면으로 받고, 5% 이내인지 확인한 뒤 합의합니다.

거절당했거나 실거주가 거짓으로 보일 때

집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 줬다면, 쫓겨난 세입자에게 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 배상액은 따로 합의가 없으면 갱신거절 당시 월차임 3개월분, 새로 받은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분, 실제 입은 손해액 중 큰 금액으로 정해집니다(같은 조 제6항).

확인 방법은 생각보다 제한적입니다. 이사 후 해당 주소의 확정일자 부여 현황이나 임대차 정보는 주민센터에서 이해관계인으로서 열람을 신청할 수 있는지 문의해 볼 수 있습니다. 열람 가능 범위와 필요 서류는 방문 전에 확인하세요.

소송까지 가기 부담스럽다면 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 길이 있습니다. 방문이나 온라인으로 신청할 수 있고, 132번으로 무료 법률상담도 받을 수 있습니다. 조정 수수료와 절차는 위원회 홈페이지 안내를 기준으로 보세요.

참고로 국회에는 갱신 횟수나 계약 기간을 늘리는 개정안이 발의된 적이 있습니다. 통과되기 전까지는 현행 조문이 기준이니, 만기가 다가오면 국가법령정보센터에서 최신 시행 조문을 한 번 확인하는 습관을 들이면 좋습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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