전월세 전환율 계산법, 법정 상한 5%와 반전세 환산 예시

✍️ 생활정보 백서 편집팀 · 📝 2026-10-03 · 🧭 생활·편의

집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 하면 제일 먼저 드는 생각이 월세를 얼마로 잡아야 맞느냐입니다. 이때 쓰는 숫자가 전월세 전환율입니다. 주택은 법으로 상한이 정해져 있고, 그 상한은 한국은행 기준금리에 따라 움직입니다. 2026년 9월 14일 확인 기준으로 기준금리는 연 3.00%(2026년 8월 27일 변경)이고, 여기에 시행령의 가산이율 연 2%를 더한 연 5.0%가 현재 법정 상한입니다. 아래에서 산식과 실제 환산 예시, 그리고 통계로 나오는 시장 전환율이 법정 상한과 왜 다른지까지 차례로 정리했습니다.

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전월세 전환율이 뭔지부터

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 1년에 몇 퍼센트의 이자를 받는 셈인지 나타내는 비율입니다. 전환율이 5%라면 보증금 1억 원을 빼주는 대신 1년에 500만 원, 한 달에 약 41만 6천 원을 월세로 받는다는 뜻입니다. 집주인 쪽에서는 요구수익률, 세입자 쪽에서는 전세와 월세 중 무엇이 싼지 따지는 기회비용 지표로 쓰입니다.

이 말이 두 가지 의미로 섞여 쓰인다는 점을 먼저 짚어두겠습니다. 하나는 주택임대차보호법이 정한 '월차임 전환 시 산정률의 제한', 즉 법정 상한입니다. 다른 하나는 한국부동산원이 실거래 신고 자료로 산출해 발표하는 통계상의 전환율입니다. 이름은 비슷한데 성격이 전혀 다릅니다.

검색해서 나오는 계산기나 기사에서 숫자가 제각각인 이유도 대부분 여기서 갈립니다. 어느 쪽 전환율을 말하는지부터 확인하면 헷갈릴 일이 줄어듭니다.

법정 상한은 어떻게 정해지나

근거는 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조입니다. 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때, 전환되는 금액에 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 금액을 넘는 월세는 받을 수 없게 돼 있습니다. 첫째 비율은 연 10%, 둘째 비율은 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값입니다.

가산이율은 원래 연 3.5%였는데, 2020년 9월 29일 시행된 시행령 개정으로 연 2%로 낮아졌습니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 두 번째 비율이 항상 더 낮으니, 실무에서는 사실상 '기준금리 + 2%'만 보면 됩니다.

2026년 들어 기준금리는 7월 16일 연 2.75%, 8월 27일 연 3.00%로 두 차례 올랐습니다. 그래서 법정 상한도 7월 16일부터는 4.75%, 8월 27일부터는 5.0%로 바뀌었습니다. 금융통화위원회 회의가 남아 있어 금리는 또 달라질 수 있으니, 계약 직전에 한국은행 홈페이지의 기준금리 추이 표를 한 번 열어보는 게 안전합니다.

보증금을 월세로 돌릴 때 계산

산식은 단순합니다. 월세 상한 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12. 여기서 전환하는 보증금은 전체 보증금이 아니라 월세로 바꾸는 부분만 넣는다는 점을 놓치기 쉽습니다.

예를 들어 보증금 3억 원 전세를 보증금 2억 원짜리 반전세로 바꾼다고 해보겠습니다. 전환 금액은 1억 원이고, 현재 상한 5.0%를 적용하면 1억 원 × 5% ÷ 12 = 약 41만 6,666원입니다. 이 경우 월세를 41만 6천 원대보다 높게 받으면 법정 상한을 넘게 됩니다.

같은 조건이라도 기준금리가 2.75%였던 시기(상한 4.75%)라면 월 39만 5,833원이 상한이었습니다. 1억 원 기준으로 한 달 약 2만 원 차이인데, 전환 금액이 2억, 3억으로 커지면 격차도 그만큼 벌어집니다. 언제의 기준금리를 대입했는지가 결과를 바꾸는 이유입니다.

1. 월세로 바꾸는 보증금 액수를 확정합니다(기존 보증금 − 새 보증금).
2. 한국은행 홈페이지에서 계약 시점의 기준금리를 확인합니다.
3. 기준금리에 2%를 더하고, 10%와 비교해 낮은 쪽을 전환율로 씁니다.
4. 전환 금액 × 전환율 ÷ 12로 월세 상한을 구합니다.
5. 집주인이 제시한 월세가 이 금액 이하인지 비교합니다.

반대로 월세를 보증금으로 환산할 때

월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우나, 조건이 다른 두 매물을 같은 기준으로 비교할 때는 식을 거꾸로 씁니다. 환산 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율입니다.

월세 50만 원을 5.0%로 환산하면 50만 원 × 12 ÷ 0.05 = 1억 2,000만 원입니다. 그러니까 '보증금 1억 원 + 월세 50만 원'인 집은 전환율 5% 기준으로 보증금 2억 2,000만 원짜리 전세와 비슷한 부담이라고 볼 수 있습니다.

다만 이건 비교용 환산입니다. 월세를 보증금으로 돌리는 방향은 제7조의2가 직접 다루는 '보증금을 월세로 전환하는 경우'와 방향이 반대라서, 법정 상한이 그대로 강제된다고 단정하긴 어렵습니다. 실제 증액 협상이라면 뒤에 설명할 5% 증액 제한과 함께 따져보는 편이 맞습니다.

시장 전환율과 법정 상한은 왜 다른가

한국부동산원이 발표하는 전월세전환율은 [월세 × 12 ÷ (전세가격 − 월세보증금)] × 100으로 계산합니다. 실제로 신고된 거래를 바탕으로 지역·주택 유형별로 산출한 값이라, 법이 정한 한도가 아니라 시장에서 형성된 수준을 보여줍니다.

보통 이 시장 전환율이 법정 상한보다 높게 나옵니다. 한국주택금융공사는 2026년 상반기 전세자금보증 심사에 쓸 전환율로 6.4%를 공지했는데, 통계청 국가통계포털의 지역별 전월세전환율 최근 6개월치를 산술평균한 값이라고 밝혔습니다. 같은 시기 법정 상한(당시 기준금리 2.50% + 2%, 4.5%)보다 꽤 높습니다.

차이가 나는 이유는 적용 범위에 있습니다. 법정 상한은 이미 맺은 계약이 유지되는 중이거나 같은 당사자끼리 갱신하면서 보증금을 월세로 돌릴 때 작동합니다. 세입자가 바뀌는 신규 계약은 당사자가 자유롭게 정하기 때문에 시세가 그대로 반영되고, 통계에는 이런 거래가 섞여 들어갑니다.

그래서 시장 전환율은 '이 동네에서 보통 이 정도로 계약한다'는 참고치, 법정 상한은 '기존 세입자에게 이 이상은 요구할 수 없다'는 기준선으로 나눠서 보면 됩니다.

갱신 때 같이 봐야 할 것

찾기쉬운 생활법령정보 안내를 보면, 존속 중인 계약과 갱신된 계약에서는 차임이나 보증금을 약정 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘겨 증액 청구할 수 없습니다. 계약 체결이나 직전 증액 후 1년 안에는 다시 청구할 수도 없습니다. 지자체가 조례로 이보다 낮게 정할 수 있다는 단서도 있습니다.

갱신하면서 전세를 반전세로 바꾸려면 세입자 동의가 있어야 하고, 동의한다면 앞서 본 법정 전환율로 월세를 계산합니다. 집주인이 일방적으로 '다음 계약부터 월세 섞자'고 통보한다고 그대로 따라야 하는 건 아닙니다.

적용 시점도 따져볼 부분입니다. 법제처는 2020년 산정률 개정 규정을 어느 계약에 적용할지 묻는 질의에, 보증금을 월세로 전환하는 갱신계약의 체결일을 기준으로 판단해야 한다고 회신했습니다. 기준금리가 오르내리는 시기라면 계약서 쓰는 날짜의 금리를 확인해두는 게 좋습니다. 개별 사안이 애매하면 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회에 상담하는 방법이 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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