종합부동산세 12월 고지: 대상 기준 9억·12억, 분납 300만원, 합산배제 신고 놓쳤을 때

✍️ 생활정보 백서 편집팀 · 📝 발행 2026-10-21 · 🏘️ 부동산·주거

11월 말 우편함에 국세청 봉투가 들어 있으면 일단 놀랍니다. 그런데 종합부동산세는 12월에 갑자기 정해지는 세금이 아니에요. 그해 6월 1일에 누구 이름으로 어떤 집·땅이 있었는지로 이미 결정돼 있고, 국세청이 계산해서 11월 하순에 고지서를 보내는 것뿐입니다. 12월에 할 수 있는 일은 고지 내용 확인, 일시납·분납 선택, 9월에 놓친 신고 바로잡기. 아래는 2026년 12월 고지분에 적용되는 현행 종합부동산세법과 국세청 안내(2025년 고지 기준 숫자 포함)로 정리했습니다.

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고지서가 오는 사람: 6월 1일 기준으로 이미 정해져 있다

과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 보유한 재산세 과세대상 주택과 토지를 사람별로 합산해 공시가격 합계가 공제금액을 넘으면 그 초과분에 과세해요. 공제금액은 주택 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원, 나대지 같은 종합합산토지 5억 원, 상가 부속토지 같은 별도합산토지 80억 원입니다. 부부 공동명의면 각자 9억 원씩 공제되고, 공동명의 1주택자가 특례를 신청하면 12억 원 공제에 고령·장기보유 세액공제까지 받는 쪽을 고를 수 있습니다.

그래서 6월 2일에 집을 팔았어도 그해 고지서는 옵니다. 12월에 '지금은 1주택인데 왜 2주택 세율이냐'는 문의가 많은데, 기준은 6월 1일이에요.

세액이 나오는 과정: 공시가격 60%, 세율 0.5~2.7%

공시가격 합계에서 공제금액을 빼고 공정시장가액비율 60%(토지는 100%)를 곱한 게 과세표준입니다. 여기에 2주택 이하는 0.5%(3억 원 이하)부터 2.7%(94억 원 초과)까지, 3주택 이상은 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 2.0~5.0%의 누진세율을 적용하고, 같은 물건에 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼 줍니다.

1세대 1주택자는 세액공제가 큽니다. 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%에 보유 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%를 더해 최대 80%까지 깎여요. 전년도 재산세·종부세 합계의 150%를 넘는 부분은 세부담 상한으로 잘리고, 농어촌특별세가 종부세액의 20%로 따로 붙습니다.

고지서 받은 뒤 12월에 할 일

납부기간은 12월 1일부터 15일까지이고, 15일이 토요일·공휴일이면 다음 평일입니다. 2026년 12월 15일은 화요일이라 그대로예요. 고지서는 11월 하순에 옵니다(2025년은 11월 24일부터 발송).

1. 홈택스 → 종합부동산세 '과세물건 상세조회'에서 고지에 잡힌 주택·토지 목록과 1세대 1주택 적용 여부 확인
2. 고지 내용이 사실과 다르면 12월 1~15일에 '미리채움' 자료로 종합부동산세 신고서를 직접 제출. 신고하면 당초 고지는 자동 취소되고, 같은 기간에 여러 번 내면 마지막 신고만 인정
3. 납부세액이 300만 원을 넘으면 홈택스·손택스 또는 세무서에 분납 신청(납부기한까지). 납부유예 대상이면 납부기한 3일 전까지 세무서에 신청
4. 12월 15일까지 고지서(또는 분납 1차분) 납부. 홈택스·손택스 계좌이체, 카드, 가상계좌 모두 가능

분납과 납부유예

분납은 2025년 고지 기준으로 납부세액이 300만 원을 넘을 때 신청할 수 있고, 납부기한이 지난 뒤 6개월 안(이듬해 6월 15일)에 나머지를 내면 됩니다. 이자상당가산액이 붙지 않아요. 얼마까지 나눌 수 있는지는 세액 구간에 따라 다르니 홈택스 분납 신청 화면의 계산 금액을 보시면 됩니다. 농어촌특별세도 같은 비율로 나뉩니다.

납부유예는 다른 제도예요. 1세대 1주택자이면서 만 60세 이상이거나 5년 넘게 보유했고, 직전 연도 총급여 7천만 원(종합소득금액 6천만 원) 이하, 해당 연도 주택분 종부세가 100만 원을 넘으면 그 집을 팔거나 상속·증여할 때까지 납부를 미룰 수 있습니다. 대신 세액만큼 담보를 제공해야 하고 나중에 낼 때 이자상당가산액이 붙어요. 소득은 없고 집 한 채뿐인 어르신을 위한 제도라, 유예보다 분납이 맞는 분이 더 많습니다.

합산배제·과세특례: 9월을 놓쳤다면

요건을 갖춘 등록 임대주택, 사원용 주택, 미분양 주택, 주택건설용 토지는 9월 16일~30일에 합산배제 신고를 하면 과세 대상에서 빠집니다. 한 번 신고하면 변동이 없는 한 다음 해부터 자동 적용돼요. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 주택 수에서 빼는 1세대 1주택 특례와 부부 공동명의 1주택자 특례도 같은 기간에 신청합니다.

9월에 못 했다고 끝은 아닙니다. 12월 1~15일 신고기간에 합산배제나 특례를 반영한 신고서를 내면 그 내용으로 세액이 정해지고 당초 고지는 취소돼요. 반대로 합산배제 임대주택이 임대의무기간이나 임대료 5% 상한을 어겼다면 12월에 과세대상으로 바로잡아 신고해야 하고, 그대로 두면 감면세액에 이자상당가산액이 붙어 추징됩니다.

고지가 틀렸다고 생각될 때, 그리고 내년

납부기한을 넘겨 발견했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 불복청구, 납부기한부터 5년 안에 경정청구가 됩니다. 일단 기한 안에 내고 다투는 게 가산세를 피하는 길이에요.

2026년 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안(정부안)에는 1세대 1주택 공제를 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 비거주 주택과 다주택의 공제는 줄이는 내용이 들어 있습니다. 국회 심의를 거쳐 내년부터 단계적으로 시행한다는 계획이라 올해 12월 고지분에는 적용되지 않아요. 공제금액·세율·분납 기준은 해마다 바뀌니 고지서를 받으면 그해 국세청 안내문부터 읽어 보세요.

부동산 계약과 세금은 개별 사정에 따라 결론이 달라집니다. 계약 전 공인중개사·법무사·변호사 등 전문가 확인을 권합니다.

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