주택 임대차계약서 양식 무료 다운로드 (엑셀·워드·PDF) + 작성법
전월세 계약 날짜는 다가오는데, 막상 빈 계약서를 펼쳐 놓으면 어디부터 뭘 적어야 할지 손이 안 나가죠. 중개사를 끼면 알아서 채워 주니까 도장만 찍으면 되지만, 직거래거나 미리 내용을 좀 알고 가고 싶다면 양식을 한 번 들여다보는 게 마음이 놓입니다. 여기서는 바로 인쇄해 쓸 수 있는 주택 임대차계약서 양식을 엑셀·워드·PDF 세 형식으로 받을 수 있게 했고, 보증금이며 차임이며 특약까지 칸마다 뭘 적어야 하는지, 도장 찍기 전에 뭘 확인해야 하는지를 같이 적어 뒀어요.
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내려받아 바로 작성하세요. 법적 효력이 중요하면 공식 표준양식 사용을 권장합니다.
임대차계약서, 왜 대충 쓰면 안 되나
집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 '이 집을 이런 조건으로 빌려준다/빌린다'를 글로 박아 두는 게 임대차계약서입니다. 보증금 얼마, 월세 얼마, 기간은 언제부터 언제까지. 이 세 가지만 분명히 적혀 있어도 나중에 말이 엇갈릴 때 기준이 됩니다.
문제는 보증금이 적은 돈이 아니라는 거예요. 월세 보증금이야 몇백만 원이지만 전세는 수억까지 가죠. 이 큰돈을 두고 계약서를 흐릿하게 쓰거나 구두로 넘어가면, 정작 보증금 돌려받을 때나 수리 책임 따질 때 할 말이 없어집니다.
양식 다운로드 (엑셀·워드·PDF)
위 버튼에서 .xlsx, .docx, .pdf 세 가지를 받을 수 있습니다. 셋 다 내용은 똑같으니 손에 맞는 걸 고르세요. 컴퓨터에서 입력하고 출력할 거면 워드나 엑셀, 그냥 양식만 훑어보거나 휴대폰으로 볼 거면 PDF가 편합니다.
엑셀은 셀이 나뉘어 있어 금액 고치거나 항목 수정이 빠르고, 워드는 조항 문장을 통째로 넣고 빼기가 수월하더라고요.
빈칸 채우기 전에 — 빠뜨리면 안 되는 7가지
하나, 부동산의 표시. 빌릴 집의 도로명 주소, 건물 구조·용도, 면적을 등기부등본·건축물대장에 적힌 그대로 옮깁니다. 동·호수까지 정확히. 이게 어긋나면 '어느 집 얘기냐'부터 꼬입니다.
둘, 보증금과 차임. 보증금 총액에 계약금·중도금·잔금과 각 지급일까지 적고, 월세면 차임 액수와 매월 며칠에 내는지를 명확히. 관리비는 포함인지 별도인지, 금액이 얼만지도 같이 적어 두면 뒤탈이 없어요.
셋, 계약 기간. 시작일과 종료일을 적습니다. 주택임대차보호법에는 임차인이 한 차례 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 돼 있는데(이때 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다), 1회 행사 제한이나 거절 사유 같은 세부 요건은 사안마다 다를 수 있으니 갱신을 염두에 둔다면 법령이나 전문가 안내를 한 번 확인해 두는 게 좋아요. 어느 쪽이든 계약 기간은 흐릿하게 두지 말고 또박또박.
넷, 인적사항. 임대인·임차인 성명, 주소, 주민등록번호(또는 사업자번호), 연락처. 중개사를 통했다면 개업공인중개사 정보도 들어갑니다.
다섯, 본문 조항(제1조~제7조). 용도 제한, 수선·관리 책임, 해지 사유, 보증금 반환, 원상복구 같은 일반 조항이 쭉 있는데, 한 줄씩 읽어 보고 빠진 게 있으면 보태면 됩니다.
여섯, 특약사항. 표준 조항만으로 안 담기는 개별 약속을 적는 칸입니다. 도배·장판 교체, 반려동물 허용 여부, 수리 분담 같은 것들이요. 이 칸이 사실 제일 중요한데, 아래에서 따로 짚겠습니다.
일곱, 서명·날인과 작성일. 마지막에 양쪽이 서명 또는 날인하고 작성일을 적어야 계약서로서 효력이 분명해집니다. 의외로 이걸 빼먹는 경우가 있어요.
특약, 두루뭉술하게 쓰면 안 쓴 거나 마찬가지
특약란은 분쟁을 가장 많이 줄여 주는 칸이면서, 가장 많이 망치는 칸이기도 합니다. 핵심은 '누가·무엇을·언제까지'를 숫자와 명사로 못 박는 거예요. '잔금일까지 등기부상 권리관계 변동이 없어야 한다', '입주 전 발견된 하자는 임대인이 수리한다', '계약 만료 시 보증금은 만료일로부터 ○일 이내 반환한다' 이런 식으로.
'수리는 알아서 한다' 같은 문장이 제일 위험합니다. 나중에 양쪽이 자기한테 유리하게 해석하거든요. 금액·기한·책임 주체. 이 세 개를 비워 두지 마세요. 말로 합의한 건 반드시 이 칸에 글자로 옮겨 둬야 나중에 '그때 그렇게 약속했잖아요'가 통합니다.
계약 전 체크리스트
도장 찍기 전에 등기부등본(등기사항전부증명서)을 본인이 직접 떼 보세요. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다. 확인할 건 두 가지. 등기부상 소유자와 지금 내 앞에 앉은 계약 상대가 같은 사람인지, 그리고 근저당·가압류 같은 게 잡혀 있는지.
보증금 큰 전세라면 한 단계 더 봐야 합니다. 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 물건인지, 선순위 채권이 얼마나 되는지, 시세 대비 보증금 비율이 위험한 수준은 아닌지. 흔히 말하는 깡통전세가 이 비율이 높을 때 나오는 얘기죠.
계약하고 입주하면 곧바로 챙겨야 할 게 전입신고와 확정일자입니다. 처음엔 이 둘이 같은 건 줄 알았는데, 효력이 좀 다르더라고요. 전입신고를 하고 실제로 그 집에 살고 있으면(점유) 대항력이 생깁니다. 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘이죠. 여기에 확정일자까지 받아 두면 우선변제권이 더해져서, 경매 배당에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 순위가 생깁니다. 대항력은 전입신고+거주, 우선변제권은 거기에 확정일자. 둘 다 챙겨야 보증금이 제대로 지켜집니다.
분쟁 소지가 크다면 국토교통부 표준계약서
여기서 받는 양식은 바로 쓰기 편하게 정리한 참고용 서식입니다. 보증금이 크거나 다툼이 예상되는 계약이라면, 국토교통부가 보급하는 '주택임대차표준계약서'를 쓰는 편이 낫습니다. 임차인 보호 조항이나 권리관계 확인란이 법령에 맞게 짜여 있거든요.
표준계약서 서식과 해설은 국토교통부 누리집에서 받을 수 있고, 법제처가 운영하는 '찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr)'나 대한법률구조공단 자료에서도 무료로 볼 수 있습니다. 어느 양식을 쓰든 작성 전엔 등기부 확인, 작성 후엔 전입신고·확정일자 — 이 두 가지는 똑같이 챙겨야 해요.
💡 핵심 체크
- 같은 내용으로 2부 만들어 임대인·임차인이 한 부씩 나눠 갖습니다. 기본 중의 기본인데, 의외로 한 부만 쓰고 복사로 때우려는 경우가 있더라고요.
- 금액은 숫자와 한글을 같이. '10,000,000원'만 적지 말고 옆에 '금 일천만 원'을 덧붙여 두면 위·변조를 막는 데 도움이 됩니다.
- 고친 부분이 있으면 그 옆에 두 사람 모두 도장이나 서명으로 정정 표시.
- 계약 직후 전입신고와 확정일자는 같은 날 한 번에 처리하는 게 보증금 보호에 제일 유리해요.
- 등기부등본은 계약 당일 잔금 치르기 직전에 한 번 더 떼 보세요. 며칠 사이에 근저당이 새로 잡히는 일이 흔하진 않지만, 아예 없는 건 아니거든요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
이 양식 그대로 써도 법적 효력 있나요?
네. 당사자가 합의하고 서명·날인했으면 양식이 뭐든 효력은 생깁니다. 다만 보증금이 크거나 분쟁이 우려되면 국토교통부 주택임대차표준계약서를 권해요. 여기 양식은 항목을 미리 이해하고 초안을 잡아 보는 용도로 보시면 됩니다.
전세랑 월세 계약서를 따로 받아야 하나요?
아니요, 같은 양식으로 다 됩니다. 전세면 차임(월세)란을 비우고 보증금만, 월세면 보증금에 월 차임·지급일을 같이 적으면 돼요. 반전세도 보증금과 월세를 둘 다 적으면 됩니다.
확정일자는 어디서 받나요?
가장 흔한 방법은 주민센터에서 전입신고하면서 같이 받는 겁니다. 온라인으로 하려면 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)나 정부24(www.gov.kr)에서 신청할 수 있어요. 확정일자가 있어야 우선변제권이 생기니, 입주하면 미루지 말고 바로 받으세요.
특약은 몇 개까지 적어도 되나요?
제한 없어요. 필요한 약속은 다 적는 게 좋습니다. 특약란이 모자라면 별지를 붙이면 되는데, 별지에도 양쪽이 서명·날인해 두면 본문과 똑같은 효력을 가집니다.
참고 출처
- 국토교통부 molit.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보(법제처) easylaw.go.kr
- 대한민국 법원 인터넷등기소 iros.go.kr
- 대한법률구조공단 klac.or.kr
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